E-Commerce-Recht,  Wettbewerbsrecht

OLG Hamburg:„Hausverkauf zum Höchstpreis“

„Hausverkauf zum Höchstpreis“ – Werbung mit der Angabe „Hausverkauf zum Höchstpreis“ wegen unzutreffender Spitzenstellungswerbung irreführend Das Gericht hatte in einem Berufungsverfahren in seinem Urteil vom 9. Dezember 2021 (Az.: 5 U 180/20) die Internet-Suchmaschinenwerbung eines Unternehmens zu bewerten, dass als Franchisegeber im Bereich Vermittlung von Immobilien, sowohl bei Gewerbeimmobilien als auch Wohnimmobilien, tätig ist.

Das Unternehmen war wegen der Werbung abgemahnt worden und es wurde unter anderem ein Unterlassungsanspruch aufgrund einer Irreführung nach § 5 UWG geltend gemacht und unter anderem vorgebracht worden, dass die Betrachter den Eindruck hätten, bei dem Werbenden im Verhältnis zu anderen Anbieter der Dienstleistungen den höchsten Preis zu erzielen zu können. Dies sei nicht zutreffend.

Das Gericht sah einen Unterlassungsanspruch und bejahte zunächst die rechtliche Einordnung der Werbeaussage als Angabe im Sinne des § 5 UWG und nicht als reklamehafte Übertreibung, wie als ein Argument durch das beklagte Unternehmen vorgebracht.

Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen dazu unter anderem aus:

„…Im vorliegenden Fall ist eine Angabe im Sinne des § 5 Abs. 1 S. 2 UWG gegeben. Der angesprochene Verkehr, nämlich der durchschnittliche Interessent im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie, entnimmt der Werbeaussage „Hausverkauf zum Höchstpreis“ eine inhaltlich nachprüfbare Aussage. Denn der beim Hausverkauf erzielte Preis ist ohne weiteres eine messbare Größe und nicht lediglich eine nichtssagende reklamehafte Anpreisung, mag die Nachprüfbarkeit im Einzelfall auch schwierig sein, da jede Immobilie, wie die Beklagte zutreffend geltend macht, individuelle Merkmale aufweist und häufig ein Makler im Alleinauftrag tätig wird. Indes kann sich eine tatsächliche Nachprüfbarkeit, wie auf der Hand liegt, nicht nur beim Vergleich der erzielten Verkaufspreise für sehr ähnliche Objekte, z.B. mehrere Siedlungshäuser oder mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, sondern auch bei einem Vergleich der von mehreren getrennt nebeneinander beauftragten Maklern für dasselbe Objekt erzielten Kaufangebote ergeben. Jedenfalls wird der angesprochene Verkehr, zu dem jeder an einen Hausverkauf auch nur denkende Immobilieneigentümer zählt, der Werbung einen hinreichend bestimmten und inhaltlich nachprüfbaren Aussagegehalt entnehmen. Da nahezu jedermann, etwa auch über eine Erbschaft, in die Lage geraten kann, eine Immobilie veräußern zu wollen, gehören auch die Mitglieder des Senats zu den angesprochenen Verkehrskreisen und kann der Senat deshalb selbst beurteilen, wie die Werbeaussage von den in Betracht kommenden Verkehrskreisen aufgefasst wird…“

Danach sah das Gericht die Angabe auch als unzulässige Spitzenstellungswerbung  und damit Irreführung nach § 5 UWG an.

Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen dazu unter anderem aus:

„…Wird eine Werbung von einem erheblichen Teil des Publikums dahin verstanden, dass der Werbende allgemein oder in bestimmter Hinsicht für sich allein eine Spitzenstellung auf dem Markt in Anspruch nimmt, so liegt eine Alleinstellung vor (Bornkamm/Feddersen in Köhler/Bornkamm/Feddersen, UWG, 39. Aufl., § 5 Rn. 1.138). Dies ist bezüglich der Werbeaussage „Hausverkauf zum Höchstpreis“ der Fall. Diese Angabe stellt nach den Gesamtumständen eine unzulässige Spitzenstellungsbehauptung dar. Sie bringt zum Ausdruck, die Beklagte übertreffe hinsichtlich des durch ihre Einschaltung erzielten Verkaufspreises sämtliche anderen Immobilienmakler. Denn durch ihre Dienstleistung werde der Höchstpreis erzielt….Der Superlativ ist eine typische Ausdrucksform für die Alleinstellung (Bornkamm/Feddersen in Köhler/Bornkamm/Feddersen, UWG, 39. Aufl., § 5 UWG Rn. 1.141). Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine messbare Größe wie der Preis in Bezug genommen wird. Weiter gestützt wird diese Wertung durch die Verwendung eines bestimmten Artikels, wie er sich hier durch die Verkürzung der Worte „zu dem“ im Wort „zum“ findet. …Denn der Erfolg eines Immobilienverkaufs lässt sich, wie ausgeführt, in Zahlen ausdrücken. Die vorliegend verwendete Formulierung „Hausverkauf zum Höchstpreis“ weckt in der konkreten Verletzungsform, wie vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend angenommen, die Erwartung, dass von der werbenden Makler-Firma, die mit „über 700 Standorten“, „lokaler Marktkenntnis“, „Experten vor Ort“ und einem „Internationalen Netzwerk“ eine besondere Expertise in Anspruch nimmt, eine Höchstleistung in Form der Erzielung des höchsten möglichen Preises beim Hausverkauf erbracht wird. Es geht nicht um irgendeinen hohen Preis, sondern um den Verkauf zu dem Höchstpreis. Der Verkehr in Gestalt der primär angesprochenen potentiellen Immobilienverkäufer nimmt hier an, dass ein höherer Preis durch andere Makler oder auf anderen Kanälen oder durch andere Maklerunternehmen nicht erzielt werden kann…“

Der Sachverhalt ist noch nicht abschließend entschieden, da beim Bundesgerichtshof (BGH) Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt wurde und dies dort unter dem Aktenzeichen I ZR 4/22 geführt wird.

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